为深入推进老旧小区改造，进一步改善居住环境，完善城市功能，提升城市品质，根据《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（鲁政办字〔2020〕28号）要求，结合我市实际，制定本实施方案。

    一、总体要求

    （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，紧紧围绕“精致城市·幸福威海”建设，把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，按照统筹规划、稳步推进、多方参与、长效管理的原则，扎实推进老旧小区改造更新，补齐城市配套设施和人居环境短板，构建规范、文明、安全、便利的社区管理机制，全面改善居住环境和生活质量，切实增强群众的获得感、幸福感、安全感。

    （二）工作目标。到2025年，基本完成全市老旧小区改造任务，实现具有完善的基础设施、整洁的人居环境、配套的服务设施、长效的管理机制、特色的社区文化的目标。

    （三）改造范围。老旧小区是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅不纳入老旧小区改造范围。

    （四）改造内容。老旧小区改造分为基础类改造、完善类改造、提升类改造三类。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、管线规整、建筑物修缮等；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。老旧小区改造项目红线外，与小区直接相关的配套基础设施和公共服务设施新建、改造项目可统筹考虑。具体改造标准由各区市、开发区结合实际自行确定。

    （五）改造计划。全市需改造老旧小区548个，涉及26.32万户居民，建筑面积3078万平方米。2020年，各区市、开发区结合实际制定老旧小区改造实施方案，建立项目数据库，甄选具有代表性的老旧小区作为改造示范项目，完善规范标准，启动改造工作，年底前完成不少于总改造项目的20%；2021—2023年，总结试点项目经验，全面启动老旧小区改造工作，累计完成不少于总改造项目的60%；2024—2025年，开展疑难、困难老旧小区改造攻坚工作，2025年前完成全部改造任务。

    二、重点任务

    （一）编制改造规划。组织开展老旧小区摸底调查，摸清老旧小区基本信息，建立老旧小区数据库。统筹规划老旧小区改造对象、标准及范围，优先将2000年前建成、建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损不全、环境脏乱差、影响居民基本生活的老旧小区纳入改造范围。各区市、开发区科学确定拟改造项目及时序，编制改造总体规划（2020—2025年）和分年度计划。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市自然资源和规划局，各区市政府、开发区管委）

    （二）做好示范引领。按照不增加政府隐形债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则，坚持政府引导、市场化运作，积极探索大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导多元化投资改造等改造方式和融资模式。鼓励各区市、开发区结合实际，明确试点项目，开展先试先行，为全面推进老旧小区改造提供示范和借鉴。重点抓好承担全国老旧小区改造试点任务和“4+N”融资试点任务的项目。（牵头单位：各区市政府、开发区管委；责任单位：市住房城乡建设局、市财政局）

    （三）优化审批流程。建立审批绿色通道，精简项目立项、用地、环评、规划、施工、验收等审批手续，压缩办理期限，提高审批效率。老旧小区改造实施方案在征求小区居民意见后，由各区市、开发区住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划等部门联合审查后即可组织实施。（牵头单位：各区市政府、开发区管委；责任单位：市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市行政审批服务局）

    （四）细化标准规范。统筹考虑美丽城市、海绵城市、智慧小区、社区文化等各项工作，进一步完善《威海市城镇老旧住宅小区综合整治改造细则》，明确相关技术要求。对老旧小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市自然资源和规划局、行政审批服务局）

    （五）规范资金使用。结合拟改造项目的具体特点和改造内容，合理确定改造资金的筹集及使用机制。原则上，基础类改造，即满足居民安全需要和基本生活需要的，政府应重点予以支持；完善类改造，即满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的，政府适当给予支持；提升类改造，即丰富社区服务供给的，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。（牵头单位：各区市政府、开发区管委；责任单位：市住房城乡建设局、市财政局）

    （六）强化质量监管。鼓励以街道为单位对区域内的老旧小区联动改造，采取成片捆绑打包或工程总承包等形式，通过公开招标择优选定项目管理、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。规范项目实施中的全程监管，落实安全监督、质量监督、文明施工等管理要求。建立老旧小区改造评价机制，委托第三方机构综合评价打分，评价结果作为下一年度财政资金安排的依据。（牵头单位：各区市政府、开发区管委；责任单位：市财政局、市住房城乡建设局）

    （七）加强协同推进。建立与电力、通信、供水、供气、供热等专营单位协同推进机制，统筹推动老旧小区改造。小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，各区市、开发区通过“以奖代补”的方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。整治小区排水系统，实现雨污分流。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局、市水务局，各区市政府、开发区管委，各专营单位）

    （八）实施长效管理。老旧小区改造完成后，应合理划分物业管理区域，组织召开业主大会，成立业主委员会，建立社区党组织领导，居委会、业主委员会、物业服务企业等多主体参与的小区管理联席会议机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，按照规定选聘物业服务企业，共同维护老旧小区改造成果。定期对物业服务进行考核评价，考核结果作为政府奖补资金的依据。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市民政局，各区市政府、开发区管委）

    三、资金保障

    （一）争取上级资金支持。积极争取中央、省级财政在预算中统筹用于老旧小区改造的支持资金，采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金的引导作用。做好与国家开发银行、中国农业发展银行等政策性金融机构的合作，以“4+N”融资试点项目为重点，探索建立金融支持机制。争取省财政对纳入省项目库的承担全国老旧小区改造试点任务或“4+N”融资试点任务的项目给予奖补资金支持。（牵头单位：市财政局；责任单位：市发展改革委、市住房城乡建设局、市地方金融监管局、威海银保监分局、中国人民银行威海市中心支行，各区市政府、开发区管委）

    （二）合理安排财政资金。市和区市、开发区在财政预算中统筹安排资金用于老旧小区改造。探索通过发行地方政府专项债券方式筹措改造资金，对符合条件的老旧小区改造项目，合理编制预期收益与融资平衡方案，因地制宜拓展偿债资金来源。（牵头单位：市财政局；责任单位：市发展改革委，各区市政府、开发区管委）

    （三）实施市场化运作。采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、托幼、助餐、家政、保洁、购物、社区菜市场、文体等服务设施的改造建设和运营。对建设停车库（场）、充电桩和加装电梯等改造项目，按照“改造+政策扶持+运营服务”一体化的市场运作模式，运用市场化方式吸引社会力量参与改造。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市发展改革委、市财政局、市民政局，各区市政府、开发区管委）

    （四）统筹社会各类资金。以老旧小区改造为平台，统筹中央补助资金、地方财政性资金，整合民政、卫生、体育等部门专项资金，统筹投入老旧小区专项改造。建立老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。鼓励、支持老旧小区原产权单位出资，共同参与原职工住宅小区的改造提升工作。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益等渠道出资，促进对住宅自有部分的改造消费。（牵头单位：市住房城乡建设局、市财政局；责任单位：市民政局、市卫生健康委、市体育局，各区市政府、开发区管委）

    四、政策支持

    （一）支持联动成片改造。合理拓展改造实施范围，推进相邻小区及周边地区联动改造，对居民基本生活产生影响且与小区直接相关的道路、管线、公厕等城镇基础设施项目，可结合小区改造一并整改，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造服务齐全、宜居便利的15分钟社区生活圈。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市自然资源和规划局，各区市政府、开发区管委）

    （二）集约整合土地资源。建立存量土地整合利用政策机制，深入挖掘小区内空间资源，整合小区周边零星碎片化土地。对改造中拆除违法违规建筑、临时建筑腾空的土地，整理乱堆乱放区域等获得的用地，优先用于配套设施、服务设施建设，或用于改善小区及周边环境。在征得居民同意前提下，利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地等，新建或改扩建停车场（库）、口袋公园等各类配套设施、活动场所等，推进电动自行车集中停放场所和充电设施建设。（牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区市政府、开发区管委）

    （三）统筹使用公有资源。整合闲置公房资源，对老旧小区内的机关企事业单位空置房屋等公共资源进行调查摸底，统筹用于社区养老、托幼、助餐、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站、社区菜市场等公共服务设施。推动智慧小区建设，老旧小区改造后达到三星级以上智慧小区标准。按规定标准建设完善社区党群服务中心。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市民政局、市商务局，各区市政府、开发区管委)

    （四）推动既有住宅加装电梯。建立支持既有住宅加装电梯的政策和推进机制。充分尊重居民加装意愿，本着业主自愿、协商一致和政府适当补助的原则，明确加装电梯各方主体责任，规范加装电梯的工程设计方案、规划审查、施工备案等建设手续。对符合奖补条件的加装电梯项目给予适当资金奖补。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局、行政审批服务局，各区市政府、开发区管委）

    五、组织保障

    （一）建立协调机制。按照“市级统筹协调，县级负责实施，街道社区主抓、专营单位配合”的原则，市级建立老旧小区改造工作协调机制和联席会议制度。各区市政府、开发区管委是老旧小区改造的实施主体，要成立相应协调机构和工作专班，科学安排计划，层层压实责任，推动工作落实；科学划分市、县、街道及有关部门、单位的职责，明确责任清单，做到职责明确、分级负责、协同联动。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府、开发区管委，各专营单位）

    （二）引导群众参与。充分发挥群众主体作用，广泛征求群众意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。（责任单位：市民政局、市住房城乡建设局，各区市政府、开发区管委）

    （三）严格督导考核。建立监督考核机制，将老旧小区改造工作列入城建重点项目年度考核范围，对年度任务完成较好的予以通报表彰，落实奖补措施;对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的通报批评，限期整改。（牵头单位：市住房城乡建设局、市财政局；责任单位：市发展改革委，各区市政府、开发区管委）