枣庄市深入推进城镇老旧小区改造实施方案_老木一支笔专业编制可行性研究分析报告_资金项目立项申请报告

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枣庄市深入推进城镇老旧小区改造实施方案

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为进一步推进城镇老旧小区改造，根据《山东省人民政府办
公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通
知》（鲁政办字〔2020〕28 号）要求，结合我市实际，制定本实施
方案。
一、工作目标
城镇老旧小区改造范围为城市国有土地上2005 年12 月31 日
前建成使用，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服
务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。拟以
拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅不得纳入
老旧小区改造范围。
到“十四五”末，在确保完成2000 年前建成的老旧小区改造
基础上，力争基本完成2005 年12 月31 日前建成使用的老旧小区
改造任务，建设设施完善、服务便民、宜居整洁、安全绿色、和
谐共享的“美好住区”。
二、实施步骤
（一）准备阶段（2020 年5 月—6 月）。各区（市）、枣庄高
新区在全面调查摸底的基础上，制定2020—2025 年老旧小区改造
计划，制定相关政策，全面动员部署，开展宣传发动，营造良好
的舆论氛围。
（二）全面实施阶段（2020 年7 月—2025 年10 月）。各区（市）、
枣庄高新区结合实际情况，按照年度改造计划，分期分批开展老
旧小区改造，全面完成改造任务。
（三）归纳总结阶段（2025 年11 月—2025 年12 月）。开展
老旧小区改造工作“回头看”，总结经验，剖析问题，研究提出进
一步整治提升措施，推动老旧小区改造向纵深发展。
三、推进措施
（一）制定老旧小区改造计划。各区（市）政府、枣庄高新
区管委会要对辖区内老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据
库。在居民自愿的基础上，由街道办事处（社区）申报，区（市）
结合实际，确定拟改造项目及改造时序，逐级生成区（市）、市老
旧小区改造总体计划（2020—2025）和分年度计划。（市住房城乡
建设局牵头,各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实。）
（二）明确改造内容和标准。老旧小区和周边区域的改造内
容分为三类：基础类改造主要满足居民安全需要和基本生活需求，
包括拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气
暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等内容；完善类改造主要满足
居民改善型生活需求和生活便利性需要，包括完善社区和物业用
房、停车场、文体设施、无障碍设施以及建筑节能改造、加装电
梯等内容；提升类改造主要丰富社会服务供给，包括社区养老、
托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等内容。市、区（市）
政府结合实际分别制定老旧小区改造标准。坚持共同缔造原则，
广泛发动群众共谋共建共管共评，社区党组织、居委会应组织业
主委员会等基层组织，深入发动群众，广泛征求居民意愿，结合
实际确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一
小区一策”。（市住房城乡建设局、市民政局按职责分工负责，各
区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（三）完善社区服务设施。深入挖掘小区内空间资源，整合
小区周边零星碎片化土地，利用机关企事业单位的空置房屋等社
会资源，在老旧小区内及周边建设改造社区养老、托幼、医疗、
停车场、体育健身、文化设施、应急救援站等公共服务设施，健
全完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施，按规定
标准建设完善社区党群服务中心、物业服务中心、社区生活服务
中心等。（市住房城乡建设局、市发展改革委、市民政局、市自然
资源和规划局、市商务局、市卫生健康委、市应急局、市消防救
援支队、市市场监管局、市体育局按职责分工负责，各区〈市〉
政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（四）推动专营设施改造。老旧小区内入户端口以外需要改
造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，
产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单
位的，政府通过“以奖代补”等方式，由专营单位出资改造，与
老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交
给专营单位，并由专营单位负责维护管理。政府对相关专营单位、
负责人的经营考核中应充分考虑企业此类支出负担。（市住房城乡
建设局、市财政局、市城乡水务局、枣庄供电公司、各通信公司
按职责分工负责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（五）加强工程建设管理。各区（市）、枣庄高新区要对改造
的小区逐个制定改造方案，委托有资质的设计、审查单位进行设
计和施工审查，审查通过后报市住房城乡建设局备案。鼓励以街
道或社区为单位对区域内的老旧小区联动改造，采用成片捆绑、
打包或工程总承包等方式，统一择优选定设计、施工、监理单位
和材料、设备供应商，保证改造工程施工质量和安全。建立老旧
小区改造评价机制和信息管理系统。工程竣工后，建设单位组织
住房城乡建设、自然资源和规划、城市管理等相关部门进行联合
验收。（市住房城乡建设局牵头，各区〈市〉政府、枣庄高新区管
委会负责落实）
（六）强化老旧小区物业管理。建立分类施策的老旧小区物
业管理模式，改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。探索“改
造＋物业管理”一体化模式，解决改造后物业管理问题。建立社
区党组织领导，居委会、业主委员会、物业企业等多主体参与的
小区管理联席会议机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居
民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。各区（市）、枣庄高新
区应落实对承担老旧小区物业服务企业的财政补助政策，加强物
业管理考核，根据结果兑现财政奖补资金。建立健全老旧小区住
宅专项维修资金归集、使用机制，促进改造后的小区实现自我管
养。（市住房城乡建设局、市民政局、市财政局按职责分工负责，
各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
四、创新改造资金筹集方式
结合拟改造项目的具体特点和改造内容，创新老旧小区及小
区外相关区域“4＋N”（大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区
—６—
内自求平衡、政府引导的多元化投入改造、结合实际探索多种模
式）改造方式和融资模式，实现多渠道筹措改造资金。原则上，
基础类改造，政府应重点支持；完善类改造，政府适当支持；提
升类改造，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面
给予政策支持。
（一）落实居民出资。各区（市）、枣庄高新区要制定居民对
不同改造内容、按不同比例承担出资责任的规则，引导居民通过
直接出资、住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道
出资改造，促进户内门窗、加装电梯、建筑节能、入户端口内管
线设施等改造。既有住宅加装电梯涉及公有住房的，由公房产权
单位按居民约定比例出资。（市住房城乡建设局、市住房公积金管
理中心等按职责分工负责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会
负责落实）
（二）安排政府补助资金。发挥财政资金引导作用，统筹中
央、省补助资金、地方各渠道财政性资金，用于老旧小区基础类
改造。市、区（市）和枣庄高新区要在每年的预算中统筹安排资
金用于老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款
贴息等方式，发挥财政资金引导作用。（市财政局牵头，各区〈市〉
政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（三）调剂政府债券融资。调剂地方政府一般债券用于老旧
小区改造；严格执行专项债券要用于有收益的公益性资本支出的
规定，对符合条件的老旧小区改造项目，积极争取通过发行地方
政府专项债券筹措改造资金。（市住房城乡建设局、市自然资源和
规划局、市财政局、市地方金融监管局按职责分工负责，各区〈市〉
政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（四）鼓励社会资本参与改造。采取政府采购、新增设施有
偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养
老、托幼、助餐、家政、便民市场、便利店、文体设施、智慧社
区等改造建设和运营。鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与停
车库（场）、加装电梯等改造项目。鼓励物业服务企业通过获得特
许经营、公共位置广告收益等途径参与小区改造。（市住房城乡建
设局、市自然资源和规划局、市财政局、市地方金融监管局按职
责分工负责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（五）整合各类专项资金。整合住房城乡建设、民政、卫生
健康、文化和旅游、体育、商务、教育等渠道相关资金，统筹投
入老旧小区改造。（市住房城乡建设局、市民政局、市卫生健康委、
市文化和旅游局、市体育局、市商务局、市教育局按职责分工负
责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
五、创新支持政策和配套措施
（一）强化规划指导。各级住房城乡建设、自然资源和规划
部门组织编制老旧片区改造实施方案，合理划分改造区域，优化
资源配置，测算所需投资和未来收益，策划、设计可以产生现金
流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建公共服
务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前
提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。（市住房城乡建
设局、市自然资源和规划局按职责分工负责，各区〈市〉政府、
枣庄高新区管委会负责落实）
（二）探索土地支持政策。鼓励各区（市）、枣庄高新区积极
探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措
施；把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发
项目统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。老旧小区“15 分
钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建
设社区服务设施。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会、
居委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索增加
公共建筑不动产登记的具体做法。（市自然资源和规划局、市住房
城乡建设局按职责分工负责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委
会负责落实）
（三）加大信贷支持。市农业发展银行等金融机构在依法合
规、风险可控的前提下，加大对老旧小区改造项目的金融服务力
度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。支持商业银
行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧
小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。（市地方金融
监管局牵头，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
（四）简化项目审批。结合工程建设项目审批制度改革，建
立老旧小区改造审批绿色通道，优化老旧小区改造项目程序。各
区（市）、枣庄高新区编制的老旧小区改造方案或可行性研究报告，
在征求居民意见的基础上，由区（市）和枣庄高新区住房城乡建
设、发展改革、财政、自然资源、生态环境部门联合审查批准。
在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区
改造土地、环评等手续。（市住房城乡建设局、市发展改革委、
市财政局、市自然资源和规划局、市生态环境局、市审批服务局
按照职责分工负责，各区〈市〉政府、枣庄高新区管委会负责落实）
六、保障措施
（一）压实主体责任。各区（市）政府、枣庄高新区管委会
为城镇老旧小区改造的责任主体和实施主体，要将其作为重大的
民生工程和发展工程来抓，建立协调机制和工作专班，层层压实
责任，推动工作落实；要坚持示范带动，从建立改造工作统筹协
调机制、项目生成机制、项目推进机制、资金筹集机制、群众共
建机制等方面加大试点力度，不断补齐城镇配套设施、改善居住
环境、完善社区服务管理，切实提高老旧小区居民生活质量。
（二）明确部门分工。市政府统筹棚户区改造和老旧小区改
造等工作，成立枣庄市城市更新工作领导小组（以下简称“市领
导小组”），负责统筹推进城镇老旧小区改造工作。各成员单位要
根据部门职责，进一步细化任务，明确责任，强化对区（市）、枣
庄高新区工作指导和部门间协调配合，形成工作合力。各区（市）
政府、枣庄高新区管委会要成立相应领导机构，健全工作制度，
落实工作措施，确保城镇老旧小区改造工作稳步推进。
（三）强化调度督导。市领导小组要经常召开调度会议，及
时解决工作推进中出现的突出问题，定期通报工作开展情况。市
政府督查室要将城镇老旧小区改造工作纳入重点督查事项，会同
市领导小组办公室组织有关部门单位开展联合督查，强化结果运
用，推动城镇老旧小区改造工作扎实开展。

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