一、房地产金融机构信贷资金的构成及筹集
    (一)房地产信贷资金的概念
    信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
    (二)房地产信贷资金的构成
    房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。
    1．房地产开发企业
    房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。一般而言，在开发初期）需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。
    2．房地产金融机构
    房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。单位建房资金存款。住房公积金存款，住房生产消费基金存款。房地产企业存款。房地产管理部门存款时，作为债务人出现；房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业。消费者提供贷款。房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。
    3．房地产商品的消费者
    消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今后各银行对消费者购房的贷款额将大大增加。当然，当消费者还未购房而进行住房储蓄时，是作为债权人提供信贷资金。
    4.中央银行或地方的金融管理机构
    由于房地产业在国民经济中占有较大的比重，而且住房问题是关系到一国国计民生的大事，所以，对之加强管理十分必要。中央银行通常会通过利率政策，货币政策及一些行政措施来干预房地产信贷市场。如美国的联邦住宅贷款银行系统由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，以此为建筑住宅和购买住宅提供贷款，同时政府机构对个人的住宅提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。日本的住宅金融公库通过邮政存款、保健年金。国民年金等形式融通长期低息资金向房地产金融机构发放。
    （三）房地产信贷资金的筹集
    房地产信贷业务的规模和发展速度是由房地产信贷资金来源状况所决定的，因此多方筹集房地产信贷资金是发展房地产信贷的基础。
    1.政策性房地产银行资金的筹集政策性银行是以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特
定的业务范围内，直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。目前，国构理论界对我国建立政策性房地产银行尚有争论，但我们认为从房地产经济运行的一般理论及国际经验来看，我国应当设立房地产政策性专门金融机构，类似日本的住房金融公库。巴西的国家往房银行。房地产政策性银行的资金运作总格局是取之于房，用之于房业务开展应克服商业化倾向，以保本微利为原则，不向社会 直接组织储蓄存款和单位存款，其资金来源主要有：
    (1)国家财政基本建设资金；
    (2)预算内行政事业单位住房基金；
    (3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金；
    (4)职工住房公积金；
    (5)发行地方住房建设债券筹集的资金；
    (6)国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金；
    (7)政策性住房信贷。这些资金都是以特定行政命令为前提来筹集的，带有一定的强制性。
    2.商业银行房地产信贷资金的筹集
    对商业银行而言，信贷资金主要由以下几个部分组成：即自有资金。各类存款。借人资金。同业往来资金。发行债券或存单。国外借款等。目前我国工、农。中。建四家商业银行还开展政策性住房信贷业务，所以其信贷资金来源还包括集资款项。个 人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。
    (1)自有资金 自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行留成部分。
    在国外，许多商业银行都是通过股份制形式设立的，其自有资本包括股本、资本盈余。未分配利润、准备金。一般自有资本在银行总资产中的比例不超过10％，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。
    (2)各类存款
    房地产金融机构吸收的存款是其信贷资金的最大来源，一般占商业银行资金来源的70％以上。商业银行为迎合存款人的不同需要，开办了各种各具特色的存款种类。按不同标准，可将存款分为不同种类，如按存款主体可分为各级政府部门存款、企事业单位存款、个人存款；按存款用途可分为房地产开发经营存款、基金存款、个人住房储蓄存款；按提取存款的方式可分为定明存款、活期存款、储蓄存款。
    3．借人资金
    （1）同业拆借资金。同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆人的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过三个月。同业拆借活动可促进资金的横向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。
    （2）向中央银行借款或再贴现。银行在信贷资金不足时，可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性。月拆性贷款和再贴现贷款四种。
    4．同业往来资金房地产企业之间。房地产企业与其他企业间资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。
    5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。金融债券的发放方式多种，即可以面向社会，也可以只面对企业；既可以发行短期债券，也可以发行长期债券；既可以发行可转让债券，又可以发行不可转让债券。具体的发行方式应根据银行一定时期的信贷计划和资金状况而定。金融债券的利率较银行存款利率高，不能提前兑现，但可在二级市场上转让，信用程度高，投资风险较小，对投资者有很大的吸引力。可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让。抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。对房地产金融机构而言，发行金融债券和出售可转让大额定期存单，资金成本高于银行存款，对此有两种方法解决：一是提高贷款利率，用高收益弥补高成本；二是降低债券和存单利率，同时用优惠政策来加以弥补，如证券投资者优先购买住房、优先使用土地并给予一定的价格优惠等。
    6．国外借款
    房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。吸引外资的形式有：
   （1）在国外金融市场上发行金融债券；
   （2）吸收国外贷款，包括外国政府贷款，国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。
    7．其他除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。

    二、房地产企业投资资金的筹集
    （一）房地产企业投资的概念房地产投资是以资金作为资本，购建房地产，以谋取收益的自主经营活动。按投资主体的不同，可分为国家投资、企业投资，个人投资、外商投资。我们这里介绍的主要是房地产开发经营企业的投资。由于房地产本身所具备的物理及经济特征，房地产企业投资也表现出区别其他投资的固有特征：
    一是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。
    二是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。
    三是房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理，所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。
    四是房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。 　　
    （二） 房地产企业投资资金的筹集房地产企业投资资金是房地产企业为进行房地产开发。经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产开发企业资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。 房地产企业投资资金的来源渠道有：
    1.自有资金指财政、主管部门元偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。具体来说有：
    (1)财政拨入开发经营基金： 财政部门根据国家基本建设计划和房地产投资计划，将一部分资金拨付给房地产企业无偿使用，这部分资金的具体拨付和管 理由建设银行经办。
    (2)主管部门拨入开发基金房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，这部分资金来源于收取的城市维护税和城市市政建设配套费。
    (3)企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金房地产企业成立之初投资人会以货币或实物形式进行原始资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收 益，提取公积金、公益金等。
    2.向银行贷款
    包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。
    3.发行房地产债券
    4.发行房地产股票
    5.预收定金
    包括房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位和个人预收的购房定金，以及向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金。
    6.引进外资
    充分利用国际市场，吸引外国资本进行房地产开发或与外资进行共同开发、分享利润。
    7.其他
    如在结算中形成的各种应付款项。其他单位投入的联合开发资金等等。

    三、居民个人住房资金的筹集过去，我国实行福利型住房分配制度，居民只要交纳少量的房租就可解决住房间题。如今，住房商品化的推进使得广大居民自己掏钱购买住房已成为住房消费的主流。但与之相矛盾的是我国居民普通收入过低，因此如何多方筹集购房资金将成为倍受们关注的问题、
   （一）居民个人购房资金的筹集居民在购房时如自有资金不足，可通过下列渠道筹集
    1.向金融机构申请购房抵押贷款
    抵押贷款是指银行或其他金融机构在借款人提供一定的财产作为还款物质保证的前提下向借款人提供的贷款。如果借款人到期不能偿还贷款，则贷款人根据法律规定有权变卖抵押财产，清偿贷款人的贷款本息。我国目前居民要获得住房抵押贷款可根据《中国人民银行个人住房管理办法》（银发【1998】第190号）文中的规定向商业银行和住房储蓄银行申请贷款。贷款有两种：一是商业性贷款，另一种政策性贷款。前者的贷款对象较广，后者则主要是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。
抵押贷款的还款方式主要是固定等额还款。近一两年来，一 些城市出现了较新的抵押贷款形式，如公积金抵押贷款加上商业银行抵押贷款而组成组合抵押贷款、保证保险抵押贷款、分期抵押贷款、全额抵押贷款、抵押贷款寿险等，居民购房可根据自己的实际情况，选择适合自己的方式。
    2.向私人借款
    私人借贷也称民间信贷，是我国居民习惯采用的一种筹资方式，主要有两种：一种是城乡居民个人间的借贷活动,如向亲戚朋友、同事借钱；另一种是私人地下钱庄、“小金库”的借贷活动。与银行信贷相比。私人借贷有以下特点:
    一是比较分散。私人借贷是居民相互间的借贷活动，元固定场所，发生频繁，同一人可能既是债权人又是债务人。
    二是利率形式多样，利率水平差异性大。私人借贷的利率形式与高低是由借贷关系双方自行商定，我国法律对此没有具体的规定。
    三是较为简便、快捷。借贷双方只要自愿达成协议就可进行，比到银行借款简单、迅速，而且私人借贷一般是在双方较为熟悉的情况下展开，所以我国居民个人筹款往往首先想到私人借款。
    四是私人借款易引发纠纷，管理困难。私人借款没有统一的规范，往往只凭口头承诺或只签订简单的借据就发生借款关系，因此，随时间的推移，对于借贷的数额、期限、利率。还款办法往往模糊不清，甚至故意违约，由此引发的纠纷众多。而且，由于法律上无这方面的详细规定，要对私人惜款进行管理及纠纷处理十分困难。私人借款在我国房地产金融市场还不发达的情况下，是居民购房资金的重要来源渠道之一，今后应引导其走向公开化、组织化，同时，居民在私人借贷中应尽可能签订详细的书面协议，以避免日后纠纷。
    3.典当
    典当业是我国传统的民间金融行业之一，解放后逐渐消失，近10年来随金融业的发展又逐渐兴起。典当是指出当人将其拥有所有权的物品作抵押，向承典人融通资金，并在一定期限内赎回当物的一种融资行为。旧时典当多为穷苦人因生活元着落而把衣物或贵重物品作抵押，向承典人融通资金，而在现代，往往富人、个体经济户或企业为解决一时生活或生产资金不足而进行典当。居民购房资金不足时，可通过典当其所有的动产或不动产，获得典金，从而实现筹资的目标，待日后资金充足时，再赎回。
    4.集资建房和合作建房
集资建房和合作建房属于住房资金的直接融资方式，是世界上许多国家广为采用的解决居民住房问题的筹资办法。
    (1)两者的含义及区别
    集资建房是指居民共同出资，统一建设，按出资额统一分配住房的建房方式。合作建房则是指居民参加住房合作组织后，按照一定的合作组织条件逐步取得住房的建房方式。这两种建房方式一般都是在政府和单位的支持下，面对社会中低收入阶层或单位职工展开的。居民个人取得的是不完全产权，出租，出售住房受事先有关条件限制。这两种建房方式大体相同，但在运作上存在区别：
    一是筹集方式不同。集资建房的资金一般是居民一次性付清，数额较大；合作建房则是滚动方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期长。
    二是组织形式不同。集资建房的组织一般是临时成立，集资房建成分配完成后组织就解散；合作建房则是组建长期存在的住 房合作社，不断吸收新社员，不断建房。
    三是产权归属不同。集资建房的产权主要归个人所有；而合作建房的产权可归个人。合作社，或两者共有，情况较复杂。 近几年来，我国各企事业单位集资房。合作房建了不少，大大改善了居民的生活条件。目前，由于集资建房中问题较多，国 家已取消集资建房，允许合作建房方式存在。
    (2)住房合作社
    合作建房的组织形式主要是住房合作社，它是经有关部门批准的，由城镇居民和职工为解决自身住房困难自愿参加的，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。我国目前的住房合作社主要有社会型、系统型、危房改造型、单位型四种。 我国居民一般只要具备以下四个条件就可参加住房合作社：
    ①具有当地城镇常住户口；②家庭收人为中低收入水平的住房困难户，无房户或危房户；③具有一定的自有建房资金；④承认并愿意遵守合作社章程，且经所在单位同意。
    住房合作社的资金来源渠道有：①社员一次性交纳或分期交纳的建房资金；②社员个人的住房公积金；③政府和所在单位的资助；④合作建房专项贷款；⑤社员个人或合作社的其他合法收入。 从国际范围来看住房合作社都是在自助原则指导下建立和发展起来的；并受到社会的保护。我国情况也与其他国家一样，
尽管今后要走上住房商品化的道路，但住房远非简单经济意义上的商品，国家提供必要的资助和社会保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。

    四、房地产证券
    在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业 而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。
   （一）房地产债券
    1.房地产债券的分类房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。
   （1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。
   （2）房地产金融债券
指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。
   （3）房地产企业债券
即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
    2.房地产债券的特点
    (1)发行总额大、票面利率较高房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。
    (2)期限长
    债券按偿还期限的不同可分为短期债券。中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1一10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。
    (3)可与购房相结合
    房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。
    (4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
    3. 房地产债券的发行
   （1）发行市场主体的构成
    房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。
    债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。
    债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。
    债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承
销商来办理销售业务。
   （2）债券的发行要素
    债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。
    债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。
    券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。
    偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利。复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。
    发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行。
    （3）房地产债券的发行方式
    债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。
    一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。
    二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。
    三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一般私募发行债券多采用自销方式。
    四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券，该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。
    （4）房地产企业债券的发行程序
    第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。
    第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。
    第三，发布募集公告。房地产企业应按照规定公告债券发行章程和办法，内容包括企业经营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预测，债券发行总面额、还本付息方式及风险责任等。
    第四，确定承销商。经批准可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方职责等。
    第五，发行债券。房地产企业根据法定内容印制债券，并选择适当时机发行债券，筹资期满，将实际情况填写有关报告送主管部门备案。
    4.房地产债券的信用评级信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的财务状况和经营管理公开化、社会化有利于投资者选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应该自觉地向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，通常由专门的评级机构来完成。
    ( 二)房地产股票
    1.房地产股票概念
    房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。
    2.房地产股票的特点
    房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。
    (1)股本总额大房地产业是资金密集型产业，所需投资巨大，因而房地产股份企业发行的股票总股本往往数额巨大，有时高达十几亿元，几十亿元。
    (2)房地产股票收益较高，升值较快土地资源的有限性和经营的垄断性，导致土地价格呈上升趋势，因而房地产商品的增值性较大，房地产企业营业利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，升值较快，对投资者极具吸引力。
    (3)房地产股票资信较高，市场稳定房地产商品价值巨大，且有保值、升值性，使得拥有不动产的企业资信随之抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起丈落。
    3.房地产股票的类别
    房地产股票可按不同标准进行分类，其中最主要的是按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票，普通股股票。
    普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。
    优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按是否记名，分为记名股票。不记名股票；按有无栗面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票。
    房地产企业可以根据企业的不同时期。不同的经营情况需 要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资人的需中
    4.房地产股票的发行
    (1)发行房地产股票的情形
    房地产股份公司在以下情形下可发行股票：
    一是募集设立时公司通过发行股票筹集开业资金；
    二是已设立的股份公司为追加投资，扩大经营规模而发行新股股票；
    三是在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；
    四是把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；
    (2)房地产股票发行市场主体的构成
    房地产股票发行市场主体主要由发行股票的股份公司。投资者，证券公司构成。其中发行公司是资金的需求者，它根据自身经营状况及市场情况决定发行股票的种类，数量、方式等；投资者是资金的供给者，可根据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情况决定购买对象；证券公司是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。
    (3)房地产股票的发行方式
    房地产股票的发行方式与债券基本相同，既可以公开发行，也可以内部发行；既可以直接发行，也可以间接发行。间接发布可采取代销或包销方式。我国人民银行规定，内部发行或定向发行的股票，可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可委夺金融机构发行、公开发行的股票，一般不能自己发行，必须委牛金融机构代理发行，只有这样才符合公平、公开、公正原则。
    (4)发行价格
    房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开出售时所采用的价格，也就是投资季认购股票时所支付的价格。股票发行价格通常由发行公司根据月票面额。股市行情和其他有关因素决定。股票的发行价格可以与股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票价格一般有三种：
    等价
    即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。等价发行简单易行。股票容易推销，但无从取手股票溢价收入，一般在股票的初次发行或在股东内部分摊增资的情况下采用。
    市价
    即是以本公司股票在流通市场上买卖的实际价格为基准确定的股票发行价格。选用市价发行股票，考虑了股票的现行市场价值，对投资者也有较大的吸引力，它是目前世界各国最为普遍和常用的股票发行方式。
    中间价
    即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。这种价格的确定必须经过股东大会特别决议认可。
    我国公司法规定，股票发行价格可以等于或高于票面金额但不得低于票面金额。
    (5)房地产股票的发行程序
    房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。
    第一,设立时发行股票的程序。
    ①提出募集股份申请。房地产股份公司要向社会公开发行、募集股份，须向国务院证券管理部门递交募股申请并报送以下文件：批准设立公司的文、公司章程、经营结算书、发起人的姓名或名称、认购的股份数、出资种类及验资证明、招股说明书，代收股款银行的名称和地址。承销机构名称和有关协议。
    ②公告招股说明书，制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。募股申请获批准后，发起人应在规定期
限内向社会公告招股说明书，内容包括公司章程、发起人认购的股份数、每股票面金额和发行价格、起止期限、认股人的权利和义务等等，同时，制作认股书。我国不允许股份公司自己发行股票，发起人向社会公开募集股份，应与证券经营机构签订协议，由证券经营机构承销股票，并与银行签订代收股款协议，由银行代收认股人缴纳的股款。
    ③招认股份，缴纳股款。
    ④召开创立大会，选举董事会、监事会。
    ⑤办理设立登记，交割股票。
    第二，增资发行新股的程序。
    ①股东大会作出发行新股的决议。
    ②由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府申请并经批准，属于向社会公开募集的，须经国务院证券管理部门批准。
    ③向社会公开发行新股时，必须公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，制作认股书，并与证券经营机构签订承销合同；如不采用向社会公开募集方式，可向特定的新股认购人发出认购公告或通知。
    ④招认股份，缴纳股款。
    ⑤改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告。

    五 房地产资金筹集实例分析
    （一）香港新峰房地产开发公司筹资方法
    香港新峰公司注册资本为300万港元，在该公司的第一个发展项目——香港太子中心商业楼建设中，新峰公司先拿出300万港元交订金买地，然后通过银行信贷获得5350万港元交清地价，在取得土地使用权后又将土地抵押给银行，获得35oo港元的土地抵押贷款和3500万港元的建筑透支贷款，然后公司利用这笔资金中4300万港元购买了香港北算明苑中心的土地。在太子中心的楼字由于适合市场需要很快全幢卖出，不仅还清了银行贷款本息，还赚取了3000多万港元的利润。就这样，新峰公司采取“滚雪球”的方式，不断使用银行资金，再买地皮搞楼字建筑和地皮出售，将社会上买房人的钱直接转为房地产经营资金，如1988年12月该公司在土地拍卖中，以525万港元的出价获得住宅用地，买地7个月后，完成了设计及报建等手续，就将全部住宅推出预售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多种付款方式，结果一个上午全部卖完，收回资金2000万港元，满足了买地及建筑的资金需要。在上例太子中心商业楼项目中，如完全靠自有资金搞开发则需要5350＋3500＋3 500＝12350万元，而新峰公司自有资金只有3删万元，连交地价都远远不够，但新峰公司灵活运用了银行信贷，抵押贷款等等资方式，在自有资金有限的情况下，解决了房地产运作资金不足的困难，使得开发能得以顺利展开，从而也使其经营利润率高达1000％（3000万／300万）。在住宅建设项目中，新峰公司则采取了预售方式筹集资金，也达到了用小额的自有资金完成大量房地产开发的目的，提高了利润率。当然，如新峰公司的项目选择不当，风险也极大，开发的房地产商品如销售不好，则公司就会陷入到期不能偿还银行本息的困境，从而导致公司破产。
    （二）某家庭购房资金的筹集方式
    如一对夫妻看中了一套100平方米的商品房，每平方米售价5000元，而这对夫妻的积蓄只有10万元，由于夫妻俩都参加了公积金存款，按有关规定买楼时可申请公积金贷款16万元，积蓄加上公积金贷款有26万元，离购房还差一大截。在这种情况下，为解决资金困难，该家庭又向银行申请一般按揭贷款。目前，建设银行推出了将公积金贷款和一般按揭贷款组合在一起的新型贷款组合，规定两项贷款的总额不能超过房价的70%，贷款最长期限为20年，公积金贷款和一般按揭贷款分开计息，另外，客户申请贷款前，先要在建行存入房价的30％的储蓄，略高于只申请公积金贷款（20％）。
    如前面的那对夫妻申请一般按揭贷款，那么两笔贷款的最高金额为： 50x70%＝35万元，则一般按揭贷款最高为35万元一 16万元＝19万元。该对夫妻选择15年还清，即供楼180期（月）。通过查每万元贷款每月还本付息额表，可得公积金贷款方面，每月供款： 82．61 x 16= 1322元；一般按揭方面，每月供款： 85. 52x l9＝1 625元，加起来共计1322＋ 1625＝2947元。贷款加上储蓄共45万元，还差5万元，这对夫妻采取向亲戚朋友借款的方式解决。在上例中，这对夫妻采用公积金贷款和一般按揭贷款相结合的方式筹集购房资金，可先取得住房的使用权，然后分期归还贷款。当然，他们除了要支付房价以外，还要负担相关的税费。

    ★了解更多，敬请浏览 首　页 >>>
    ★如果您需要行业研究报告服务，敬请浏览 行业研究 >>>