对于一般的投资商，我们建议，以最后台阶的心态进行项目开发，按照前四及台阶的可能性，进行操作。这样，力求尽早卖出好价钱，但随时准备自己开发经营，一杆子干到底，达不到盈利目标不出手。对于旅游资源开发来说，持续开发建设，最后的高盈利目标，是一定可以实现。
    针对研讨会列出的关于城市公园免费开放这个题目，本文认为可从非盈利机构的融资模式、从旅游的游憩方式和商业模式的角度来探讨城市公园的经营模式。

    一、城市公园的经费来源：
    借鉴非盈利机构的融资模式，城市公园的免费开放之后可以有三种经费来源：财政拨付（如地方政府补贴、建委从城建收费中转移等）；募集资金（如通过公园周边土地的转让形成的特殊资金、捐助）；营业收入。还可以考虑的形式如义务劳动（召集志愿者等）。
    个人认为可以成立一个基金会，吸纳补贴、募捐等多种资金，用以维护免费开放后的城市公园。
    城市公园免费开放后引起了很多的争论，个人认为城市公园免费开放应该是趋势，不一定免费就意味着不盈利；可能相反，对于有的城市公园，免费开放可能因为客流的大幅增加而较以前盈利。如南京玄武湖公园在免收门票以前一直是亏损的，依靠政府补贴过活，实行免收门票（包括大门的门票和所有小门的门票）后，不到半年，公园扭亏为盈。城市公园的盈利模式应该是灵活多样的，本文将在商业模式中探讨。

    二、城市公园的游憩方式：
    如果从旅游的角度看城市公园的功能与规划会发现以前仅注重园林景观规划，很少从长期发展规划公园的游憩方式或休闲方式。
    公园的功能应该是露天、自然、美丽的休憩场所，在其中可以晨练、散步、游乐、郊野化游乐、娱乐等；日常的游憩可以分为：早晨时段老人晨练；下午时段儿童少年玩耍；晚间时段中年、青年、老人及家庭的休闲。周末和节假则体现为家庭和朋友结伴游玩。
    假如从市民闲暇的角度分析，会发现市民的闲暇结构包括城市化娱乐和郊野化娱乐两部分：
    城市化娱乐的区域比如现在出现的中央游憩区（如北京的三里屯、什刹海；昆明的翠湖、昆都）、步行街等；中央游憩区的发展已经走向公园化，而步行街等城市化娱乐的载体已经让人看出城市园林化的端倪。这些中央游憩区或步行街本身是不收费的，但其中的消费额却很大。
    郊野化的娱乐则体现为农家乐、主题公园、生态型公园等。
    可见，在城市化娱乐和郊野化娱乐之间，城市公园扮演的是城市中的郊野的角色，它是人们休闲需求中的一种。
    我们可以尝试用旅游的“吃、住、行、游、购、娱”六要素来分析城市公园的经营消费：城市公园的“吃”包括餐和饮，餐的环境污染比较大，饮作为时尚的休闲消费应该是可发掘的一大要素；“住”在城市公园中有帐篷露营等；“行”主要体现为大型公园的特殊交通工具，如自行车、人力车、三轮车等；“游”包括郊野项目、设施项目、主题项目、展会项目等；“购”体现为大众消费，饮食、玩乐等；“娱”为郊野型娱乐、城市型娱乐等。
    因此，如果将城市公园看成旅游地，它的消费层次结构多样，而不是只有门票单一一种方式。相应设计的商业模式也应该是灵活多样的。

    三、城市公园的商业模式：
    首先城市公园免费开放后，从政府层次上，建议成立城市公园基金采用基金运作方法。
    对公园管理处而言，可以采用委托经营的方式，如果仍然保持自营，可以考虑改制企业化或外包商业化。
    规划：针对具体类型的城市公园，做出规划。根据细分市场，细分出区域、时段、客流结构、目标消费群等，为形成好的收入结构做出合理安排；
    策划：在规划的基础上策划出有创意或合理的项目；
    盈利方式设计：
    城市公园免费开放后的盈利方式包括：常规收入，包括小门票的收入、购物点的收入、游乐项目的收入、餐饮的收入或广告发布收入等；非常规收入，包括展会和活动；还有招商引资的收入；
    因此，可以根据不同的项目、不同的时段、不同的地点等设计出一个盈利模式。比如可以针对某一时段的游客收取门票，其他时段免费；在展会活动期间或地块收取门票，平时免费等；
    针对免费开放后的客流增加可能导致的成本问题，个人认为免费开放但应保留围墙，在游客心理形成一个保护区域。可以通过其他方式，调节客流，以免超过城市公园可负载的容量。
    通过合理的商业模式的设计，城市公园即使免费开放有可能盈利很好；如果借鉴基金会的运作模式，在整个行业或区域内补贴盈利弱或投入大的城市公园等方法，城市公园的将有很好的前景。

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